Pokud se zájemce o nemovitost vysloví, že má zájem nemovitost koupit, měla by následovat rezervační smlouva. Smlouva se může jmenovat i jinak. Vyskytují se pojmy jako smlouva o rezervaci nemovitosti, smlouva o složení blokovacího depozita apod. Důležitý je zejména obsah smlouvy.
Žádejte třístrannou rezervační smlouvu
Jste-li kupující a je-li prodávající zastupován realitní kanceláří, žádejte třístrannou rezervační smlouvu. Dvoustranná rezervační smlouva se uzavírá jen mezi vámi a realitní kanceláří. V tomto dvoustranném dokumentu se však neuvádí žádné povinnosti prodávajícího vůči vám. Mohlo by stát, že po podpisu dvoustranné smlouvy podniknete další kroky: vypovíte termínované účty, sjednáte si hypoteční úvěr, zahájíte prodej vaší stávající nemovitosti a podobně. Prodávající si může svůj prodej rozmyslet a vy v lepším případě budete mít výdaje v řádu tisíců Kč a k tomu mnoho dní zmařeného času. V horším případě již budete zavázáni z jiných smluv, které byste jinak neuzavírali. Prodávající nebude účastníkem dvoustranné rezervační smlouvy a nebude povinen vám nahradit zbytečně vynaložené výdaje.
Nenechte se přesvědčit argumentací realitní kanceláře, že má s prodávajícím oddělenou smlouvu o zprostředkování. Ta vás rozhodně nemůže ochránit před uvedenými komplikacemi. Vždy když vám realitní kancelář předloží pouze dvoustrannou rezervační smlouvu, dokazuje tím, že myslí hlavně na zakotvení svých nároků vůči vám. Ochrana vašich zájmů bude v tomto případě až na druhém místě.
Jak funguje třístranná smlouva
Třístranný dokument zavazuje prodávajícího, že nemovitost prodá; zavazuje kupujícího, že nemovitost koupí a zavazuje realitní kancelář, že realitní obchod zprostředkuje. Prodávající i kupující by si měli svůj vážně míněný záměr potvrdit sjednáním smluvní pokuty pro případ, že si obchod jeden z nich rozmyslí a způsobí tím druhé straně újmu.
Pohlídejte si obsah rezervační smlouvy
Rezervační smlouva nemusí být tak podrobná, jako smlouva kupní, avšak měla by obsahovat podstatné náležitosti realitního obchodu.
Nemělo by chybět přesné vymezení nemovitosti; výše a splatnost blokovacího depozita a kupní ceny; způsob, kterým kupující uhradí kupní cenu (hotově, hypotéčním úvěrem); zda se blokovací depozitum započítává nebo nezapočítává na kupní cenu; nejzazší termín pro podpis kupní smlouvy; termín předání a převzetí nemovitosti; povinnost vyklizení, případně výčet věcí, které se nebudou vyklízet; způsob následného vyplacení kupní ceny prodávajícímu; podmínky odstoupení od smlouvy včetně smluvních pokut; prohlášení prodávajícího o stavu nemovitosti a prohlášení kupujícího o tom, že se seznámil se stavem nemovitosti.
Realitní kancelář by měla výslovně uvést, že rezervovanou nemovitost již nebude nikomu jinému nabízet.
Neváhejte požádat o další ujednání, která jsou pro vás důležitá. Nenechte se odbýt ujištěním realitní kanceláře, že předložený text je standardní smlouva. – Je to jejich standard. V jiné kanceláři mají jiný. Nic jako standardní text pro všechny neexistuje. Existuje jen smluvní volnost v rámci zákonů a vy jako strana smlouvy máte právo žádat rozumné úpravy návrhu.
Důležitá ujednání požadujte už v rezervační smlouvě
Na vyjednání podstatných záležitostí u kupní smlouvy už může být pozdě. Mohlo by se stát, že nedostanete na výběr. Buď podepíšete kupní smlouvu bez možnosti úprav, nebo vám propadne blokovací depozitum, které jste složili při podpisu rezervační smlouvy. Avšak bude-li rezervační smlouva trojstranná, vyvážená a bude-li obsahovat vše podstatné, nemáte se čeho bát. Snadno a rychle dosáhnete shody na konečném znění smlouvy kupní.
Zdají se vám smlouvy složité nebo dokonce riskantní? Pokud si nejste v těchto otázkách zcela jistí, požádejte o pomoc zkušeného makléře.
Uvažujete o prodeji nemovitosti? S důvěrou se na mě obraťte.
Váš realitní specialista Martin Pleskač RE/MAX Alfa
E: martin.pleskac@re-max.cz
T: 734 862 973