Pokud se zájemce o nemovitost vysloví, že má zájem nemovitost koupit, měla by následovat rezervační smlouva.
Proč se vůbec sepisuje rezervační smlouva
Z právního hlediska nic nebrání sepsání smlouvy kupní a smlouvu rezervační lze vynechat. Příprava kupní smlouvy a smlouvy o úschově advokátem však zabere několik dní. Na textu kupní smlouvy se musí shodnout obě strany realitního obchodu. Jedna ze stran může mít řadu připomínek a shoda na konečném znění může trvat týden i více. Většina transakcí vyžaduje financování hypotéčním úvěrem. Jeho vyřízení včetně odhadu ceny nemovitosti zpravidla zabere další jeden až dva týdny.
Kupující však očekává jistotu, že v průběhu přípravy smluv a vyřizování hypotéky nebude nemovitost prodána někomu jinému.
Prodávající také potřebuje jistotu, že se stávajícím kupujícím neztrácí čas a že už nemusí nemovitost dále nabízet.
Právě jednoduchá a výstižná rezervační smlouva je vhodným nástrojem pro tuto situaci. Získá se jak potřebný čas pro pečlivou přípravu všech výše uvedených dokumentů, tak zmíněné jistoty pro kupující i prodávající stranu.
Ve kterém okamžiku máte rezervováno
Účastník obchodu nezřídka věří, že rezervační smlouva je jen formalitou a že k faktické rezervaci došlo podáním ruky. Není tomu tak. Ke skutečné rezervaci nemovitosti dochází až splněním dvou podmínek:
- Rezervační smlouva byla podepsána všemi účastníky
- Kupující složil určitou částku (blokovací depozitum)
První podmínka zaručuje, že všichni účastníci porozuměli dohodě stejně. Druhá podmínka zaručuje, že účastníci myslí dohodu vážně.
Na co si dát pozor
Úskalí je celá řada. Nyní se však podívejme na jedno klíčové ujednání v rezervační smlouvě. Měli byste si na něj dát pozor v případě, že jste kupující a rezervační smlouvu předkládá realitní kancelář, která zastupuje prodávajícího.
Příležitost uzavřít kupní smlouvu
Některé realitní kanceláře mají v předložené rezervační smlouvě ujednání o tom, že takzvaný rezervační poplatek se stává odměnou kanceláře za to, že kancelář kupujícímu obstarala příležitost uzavřít kupní smlouvu. Zmíněná kupní smlouva v té chvíli není vůbec napsána a kupující tudíž nezná její obsah. Pokud takové ujednání v rezervační smlouvě kupující podepíše a následně mu nebude vyhovovat znění kupní smlouvy, může se stát, že tento kupující dostane od realitní kanceláře na vybranou. Buď podepíše předložené znění kupní smlouvy tak, jak je, nebo mu propadne zmíněný rezervační poplatek.
Nedávno jsem zastupoval kupujícího a narazil jsem na kancelář, která u průměrného pražského bytu neváhala stanovit svůj rezervační poplatek na 270.000 Kč. Přitom v předložené rezervační smlouvě nebyla zmínka o ochraně a odškodnění kupujícího pro případ, že si prodávající prodej rozmyslí.
Jak je to správně
Správné je, když kancelář má nárok na odměnu za zprostředkování obchodu. Obchod se má za zprostředkovaný mimo jiné tím, že bude v katastru nemovitostí zapsán kupující jako majitel. V tom případě v je správné mít v rezervační smlouvě ujednání, že kupující skládá určitou částku jako zálohu na kupní cenu. Není důležité, zda se tato částka jmenuje blokovací depozitum, blokační úhrada, záloha a pod. Podstatné jsou podmínky jejího vypořádání a okolnosti, za kterých se tato částka stává odměnou kanceláře nebo se vrací kupujícímu.
Smluvní pokuty a propadnutí blokovacího depozita
Bez smluvních pokut to bohužel nejde. Nic by nezabránilo případům, kdy jedna strana se k něčemu zaváže a pak nenaplní svou část dohody.
Proto se může stát, že kupujícímu propadne blokovací depozitum jako smluvní pokuta. Taková situace nastává v případě, že kupující byl v rezervační smlouvě seznámen se všemi podstatnými náležitostmi realitního obchodu a přesto nedoplatil zbytek kupní ceny v termínu, ke kterému se zavázal.
Obdobně platí, že smluvní pokuta se uplatní, byl-li prodávající v rezervační smlouvě seznámen se všemi podstatnými náležitostmi realitního obchodu a přesto odmítl nemovitost prodat v termínu, ke kterému se zavázal.
Smluvní pokutu by měl platit při nedodržení smlouvy prodávající kupujícímu, případně naopak. Realitní kancelář by však měla mít se stranou, kterou zastupuje dohodu o svém nároku na část smluvní pokuty za poskytnuté realitní služby. Realitní kancelář tedy nemusí účtovat žádné rezervační poplatky straně, kterou nezastupuje.
V příštím příspěvku Co byste měli vědět o rezervační smlouvě II. se budu věnovat tomu, jaká další ujednání by měla rezervační smlouva obsahovat a jaké pro vás bude mít důsledky, když uzavřete dvoustrannou, resp. třístrannou rezervační smlouvu.
Zdají se vám smlouvy složité nebo dokonce riskantní? Pokud si nejste v těchto otázkách zcela jistí, požádejte o pomoc zkušeného makléře.
Uvažujete o prodeji nemovitosti? S důvěrou se na mě můžete obrátit.
Váš realitní specialista Martin Pleskač RE/MAX Alfa
E: martin.pleskac@re-max.cz
T: 734 862 973